토지용도별 주택 건축 방법

내 땅에 나만의 집을 짓는 것은 모든 이들의 로망일 것입니다.
아파트나 빌라, 다세대처럼 천편일률적인 집보다 세상에 하나 밖에 없는 나만의 전원 주택을 짓는 다는 것은 무엇보다 큰 성취감과 행복을 느낄 수 있겠죠.

주택 건축을 하기 위해서는 우선 집을 지을 땅이 있어야 하는데 이 땅이 우리 눈엔 논,밭이든 산이든 평지든 위치와 배경만 다를 뿐 모두 같은 땅이지만 전원주택 건축을 위한 절차는 대지의 용도에 따라 다릅니다.

각 토지 용도별 주택 건축 방법이 어떻게 다르고 주택을 짓기 위해서는 어떻게 해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

대지

대지는 자유롭게 건축을 할 수 있는 땅입니다. 

도시지역외에서는 전용면적 60평까지는 신고만으로 건축이 가능한데요. 농지나 임야처럼 거래나 주택 건축시 제한이 적습니다.

하지만 그만큼 대지는 공급가격이 비싸기도 하지요.

임야

임야에 주택을 건축하기 위해서는 우선 산림형질을 변경해야하는데 산림형질 변경신청은 사업계획서와 (개발로 인하여) 훼손된 임야의 실측도 및 벌채 구역도, 산림 소유권 또는 사용수익권을 증명할 서류를 시장이나 군수에게 제출합니다.
시장, 군수는 도로상황, 묘지와의 거리, 주민 민원 등을 고려하여 허가를 내주는데 도시지역외에는 전용면적 60평까지는 신고만으로 건축을 할 수 있습니다.

허가를 받아야 하는 경우는 산림형질 변경허가를 받고 대체조림비와 전용부담금을 납부해야 허가증을 받고 공서를 시작할 수 있습니다.
농지든 임야든 주택을 짓기 위해서는 형질을 변경해야 하는 데 농지에 주택을 짓기 위해서는 농지전용에 따른 대체농자 조성비를 납부하고 산림형질 변경시에는 대체 조림비를 내야 합니다.

대체조림비는 평당 7년생 잣나무의 묘목값에 식재후 5년까지의 육림비를 합하여 산림청장이 매년 고시하고 있는데 보통 3,000원 이내입니다.

그리고 전용부담금은 공시지가의 20%입니다.(농지전용과 동일)

산림형질 변경허가를 받은 후에 3개월 이내에 사업을 시작해야 하며 6개월이상 사업이 진행되지 않는 경우엔 허가가 취소됩니다.

건축물 시설공사가 30%의 공정을 보이면 준공허가 신청이 가능하며 준공허가를 받으면 해당 토지는 대지로 변경이 됩니다.
참고로 이렇게 임야가 형질 변경을 통해 대지가 된 경우 농지전용보다 3년 빠른 5년이 지나면 다른 용도로 전용이 가능합니다.

농지

농지에 주택 건축을 하려면 우선 땅주인과 매매계약을 체결하거나 토지 사용승낙서를 받으면 본인의 소유가 아니라도 농지전용 신청을 할 수 있습니다.

신청서류로 등기부등본, 지적도, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 피해방지 계획서 등을 준비하여 해당 농지 소재 농지관리위원회에 제출하면 됩니다.

접수된 신청서에 대하여 7일 이내에 허가 여부가 시장, 군수에게 송부되고 이로부터 15일 이니에 허가를 받게 됩니다.

전용허가가 나오면 임야 대체조림비처럼 대체 농지 조성비와 농지 전용부담금을 납부해야 합니다.

전용농지 공시지가 총액의 20%가 부과되며 부지면적 200평 한도내에서 농가주택을 짓기위한 농지전용은 전용부담금 전액이 면제됩니다.

이때 전용허가를 받은 후 2년 이내에 건축에 착공하고 다시 착공후 1년 이내에 공사가 완료되지 않으면 허가가 취소되고 농지처분명령이 내려지니 유의해야 합니다.

그리고 농지전용으로 조성한 대지를 8년 이내에 다른 용도로 변경하고자 하면(임야는 대지로 형질 변경 후 5년 이내) 시장, 군수의 허가를 받아야 합니다.

이상과 같이 토지 용도별 주택 건축 방법을 가볍게 알아 보았는데, 땅이 없고 돈이 없어 문제지 돈만 있다면 그린벨트 같은 특별한 지역 외엔 어디든 건축 가능하군요.^^

모두들 돈 많이 버셔서 원하는 땅에 그림같은 나만의 주택을 지어 봅시다.ㅎㅎ